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本文摘錄自《女人變有錢》2009年4月夏季號 ● 撰文：劉以親

趁著房價下跌、低利率之際，備妥2～3成自備款，把房貸當成強迫儲蓄，當個「宅女」真的不是夢。

老是叨念要買房子的明美，早在兩、三年前便積極看屋，偏偏當時正值房市榮景，房價飆漲、央行升息的速度，一再破壞她的買屋計畫，每次看到中意的房子，回家盤算自己的荷包，明美總是得到令她心灰的結論：即使付得起頭期款，也會被每月房貸壓得喘不過氣！

明美估算「買不如租」，只好先將買屋的夢想擱置一旁，安分當個租屋族。

「央行又降息了耶！」「景氣這麼差，房價該下來了吧！」今年年初開始，伴隨景氣的衰退，明美聽到愈來愈多的「利多」，例如房價下跌、議價空間變大，加上先前景氣大好時推出的住宅已陸續完工，想買房子的人，有更多新成屋能供挑選，房市儼然變成了買方市場。明美這時心想：「趁現在進場買個小宅，不管自住或是投資應該都不錯。」

房價下跌二至三成

受大環境不景氣的影響，這波房市跌幅確實不小，永慶房屋研展部黃增福協理說：「去年三月至五月間，市場仍存在著一股腦兒看好的追價熱，但五月之後，跟著股市行情下來，房市的成交量也開始逐月打八折，這個現象一直持續到去年的十一月、十二月才平穩下來。整體房價而言，台北市大約下跌了二成，中南部則有二至三成的跌幅。」

黃增福指出，日前政府陸續祭出救房市的政策，對市場產生中、長期的正面效應，且今年以來在股市回穩及央行降息的推波下，成交量已出現回升，特別是在台北縣及中南部地區，降息讓低總價的房屋受益很大，因為貸款利率低，市場又回到「租不如買」的思維。

購屋靠優惠房貸

以政府推出的二千億優惠房貸為例，購屋者只要年滿二十歲，每人都可以申辦一戶，每戶申請額度為三百萬元，目前年利率約一．三二五％（以台灣郵政二年期定期儲金機動利率加計年息○．二％計算），而且這項專案貸款沒有首購限制，台北市的申貸額度還能提高到三百五十萬元。

若申貸三百萬元額度，每月負擔的利息只有三千三百一十三元，分二十年攤還本利和，每月約繳一萬四千二百三十七元，以台北市區的房租水平來看，小套房租金動輒上萬元，與其租屋不如買屋，按月繳房貸遠比付房租來得實際。

先挑低總價入門

單身粉領族買屋，考量使用空間不需太大，且經濟能力有限的情況，小套房、二房小宅是最適合的入門產品，這類產品由於坪數小、低總價，粉領族也可以輕鬆一圓「有宅夢」；手頭較寬裕的人，相較於讓存款躺在銀行領微薄的利息，不如將資金投資在小套房或小宅，用租金報酬率打敗定存利率。

但要特別注意的是，近來銀行對房市的動向漸趨謹慎，不少銀行針對坪數低於十五坪的小套房傾向不核貸，或者拉高授信條件、給予低成數的貸款，建議想購買小套房的人，最好挑選捷運站周邊的房子，因為「地段」往往決定銀行是否核貸，否則未來如果想轉手出售，也可能同樣因為貸款不易，找不到資金充裕的買方。

此外，市場上有些坐落於捷運站周邊的小套房推案，建商會與銀行做配合，雖然坪數小，但地段好、估值高，銀行大多願意承作貸款，但黃增福也提醒，從訂屋到交屋的期間，房價變化仍會影響銀行核貸，交屋前最好確認銀行的態度。

小宅正當紅

相較於小套房有核貸問題，同樣低總價的小宅則較占優勢，舉例來說，十五坪的小套房可能只能申請到五成的貸款，甚至銀行不願意承作；但如果避開15坪的貸款門檻，購買坪數多一點的小宅，則可以向銀行爭取到較高的貸款成數，待遇大不同，加上少子化現象讓家庭人口愈趨單純，十六至二十五坪的小宅產品吸引許多單身貴族、小家庭的青睞，在轉手市場方面，流通也較小套房有利。

黃增福表示，十六至二十五坪的小宅在自用性上很合理，以十八坪小宅為例，台北市總價約在四百五十萬至九百萬元之間，台北縣捷運沿線則在四百至六百萬元間。「距離市區愈近，房價愈抗跌，捷運木柵線的景美、公館都可留意；若考慮便宜的價位，不妨延伸至萬芳、木柵，或是淡水線至北投、板南線至土城。但如果愈往捷運末端找屋，因為區域及住宅型態有所不同，建議坪數最好增加至二十至三十坪為佳。」